Calcolo Rata Mutuo

Si usa la formula del piano di ammortamento alla francese: rata = C × i / (1 − (1 + i)^−n), dove C è il capitale, i è il tasso periodale (TAN annuo / 12) e n è il numero totale di rate (anni × 12). La rata resta costante per tutta la durata, ma la quota interessi è più alta all'inizio e cala nel tempo mentre cresce la quota capitale.

Dipende dalle aspettative sui tassi BCE. Il tasso fisso ti garantisce una rata costante per 20-30 anni: zero rischio, ma paghi un premio (di solito 0,3-0,8% in più del variabile). Il variabile parte più basso ma è indicizzato all'Euribor: se i tassi salgono, sale anche la rata. Con i tassi BCE 2026 ancora elevati ma in discesa graduale, il fisso conviene se vuoi certezza, il variabile se sei disposto a oscillazioni e prevedi tagli BCE entro 2-3 anni.

TAN (Tasso Annuo Nominale): il tasso "puro" applicato al capitale. TAEG (Tasso Annuo Effettivo Globale): include TUTTI i costi (TAN + spese istruttoria + perizia + assicurazioni obbligatorie + imposte). Per confrontare due mutui guarda SEMPRE il TAEG, non il TAN. Spread: ricarico fisso aggiunto dalla banca al parametro di riferimento (Euribor per i variabili, IRS per i fissi).

Le linee guida bancarie italiane consigliano che la rata mutuo non superi il 30-35% del reddito netto familiare. Il loan-to-value (LTV, mutuo/prezzo casa) di solito non supera l'80% per i mutui ordinari; al 100% solo con garanzie aggiuntive o per giovani sotto 36 anni con il Fondo Garanzia Prima Casa.

Sì. L'estinzione anticipata è gratuita per i mutui prima casa (L. Bersani 2007). La surroga (portabilità) ti permette di spostare il mutuo a un'altra banca con condizioni migliori senza costi notarili: la nuova banca subentra alla vecchia. Conviene quando trovi un tasso più basso di almeno 0,5 punti rispetto al tuo.